Основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности

Наиболее полно порядок приобретения земельных участков из указанных земельных (публичных) фондов раскрыт ниже.

Однако следует учесть, что законодатель, принимая нормы, закрепляющие право гражданина бесплатно приобрести земельный участок в собственность, находящийся в фактическом пользовании, с расположенным на нем жилым домом, приобретенным в результате сделки до 1 июля 1990 г., не уточняет и не регламентирует, в какой территориальной зоне может либо должен находиться испрашиваемый земельный участок и будет ли он соответствовать зонированию той или иной территории.

Ст. 85 ЗК РФ устанавливает перечень объектов, которые могут быть расположены на определенной категории земель, но в то же время данная норма не предусматривает ограничений на приватизацию земельных участков, занятых принадлежащими гражданам индивидуальными жилыми домами, расположенными, например, в общественно-деловой зоне, зоне, имеющей историко-культурное значение.

В п. 4 ст. 85 ЗК РФ определены случаи, при которых земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Доказательства таких обстоятельств должен представить соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Так, в настоящее время действует Закон Рязанской области от 20 июля 2006 г. № 74-ОЗ “О предоставлении в собственность граждан земельных участков на территории Рязанской области”, который устанавливает следующие основания предоставления земельного участка в собственность бесплатно.

Согласно п. 2 – 3 ч. 1 ст. 2 Закона земельные участки предоставляются бесплатно, если они предоставлены с расположенными на них жилыми домами в аренду до 1 сентября 2007 г. при наличии государственной регистрации права собственности граждан на такие жилые дома на момент предоставления земельных участков в аренду; на земельных участках расположены жилые дома, приобретенные гражданами в результате наследования или дарения, и эти земельные участки наследодатель или даритель имел право приобрести в собственность бесплатно, но такое право не реализовал.

Пункт 4 ч. 1 ст. 2 настоящего Закона допускает в случае расхождения площади фактически используемого земельного участка с площадью, указанной в правоустанавливающих документах, и отсутствия споров со смежными землепользователями гражданину бесплатно приобретать земельный участок, уточненная площадь которого не превышает указанную в правоустанавливающем документе площадь более чем на минимальный размер земельного участка, установленный для индивидуального жилищного строительства.

Р. обратился к Администрации МО “Михайловский муниципальный район” с иском о признании права собственности на земельный участок, мотивируя тем, что на основании решения суда от 30 апреля 1991 г. за ним было признано право пожизненного наследуемого владения земельным участком для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Он неоднократно обращался за приватизацией земли, но ему в бесплатной передаче в собственность было отказано.

Суд удовлетворил требования Р. и в обоснование своего вывода привел п. 7 ст. 10 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” о том, что приобретение гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянско-фермерского хозяйства, права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О введении в действие ЗК РФ”. Исходя из п. 3 ст. 21 ЗК РФ, суд пришел к выводу о возможности однократного бесплатного получения в собственность земельного участка, находящегося на указанном праве.

Между тем п. 3 ст. 21 ЗК РФ утратил силу с сентября 2006 г., а с выводом суда о возможности бесплатного получения в собственность земельного участка согласиться нельзя, поскольку он сделан без надлежащего применения норм права.

Давая суждение о возможности бесплатного переоформления земельного участка в собственность физического лица, суд не учел, что решением Исполкома райсовета народных депутатов выдан Государственный акт на право пожизненного наследуемого владения землей крестьянскому (фермерскому) хозяйству, главой которого является Р.

Согласно п. 7 ст. 10 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” приобретение с/х организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению КФХ, права собственности на участки или права аренды участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с вводным законом субъекта РФ в размере не более 20% их кадастровой стоимости.

Таким образом, в части переоформления права пожизненного наследуемого владения участком на собственность или аренду п. 7 ст. 10 Закона распространяется только на КФХ, которое обязано переоформить свое право на землю независимо от наличия у него статуса юридического лица в силу ст. 23 ГК РФ, в соответствии с которой КФХ без образования юридического лица является предпринимателем, к деятельности которого применяются правила о деятельности коммерческих организаций.

Пожизненное наследуемое владение сохранено только в переходных положениях земельного законодательства (упоминается в законе о введении в действие ЗК РФ, который так же претерпел заметные изменения). Ту экзотику, которая содержится в концепции развития гражданского законодательства (право застройки и узуфрукт) пока решили не вводить.